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Rentabilidad en inversión inmobiliaria: bruta, neta y plusvalía
Aprende en simple qué es la rentabilidad bruta y neta, cómo se relaciona con el flujo de caja y cómo incorporar la plusvalía de la propiedad en tu análisis.
- Definiciones básicas de rentabilidad bruta y neta.
- Ejemplos numéricos con fórmulas sencillas.
- Cómo considerar la plusvalía y el horizonte de inversión.
Por qué la rentabilidad es clave al invertir en propiedades
No basta con saber que “un departamento se arrienda bien”. Para comparar inversiones, necesitas una forma estándar de medir cuánto obtienes a cambio del capital que estás poniendo en juego. Ahí entra el concepto de rentabilidad.
Rentabilidad: una foto anual de tu inversión
La rentabilidad responde a la pregunta “¿qué porcentaje gano al año respecto al valor de la propiedad o al capital que invertí?”. Normalmente se mira en términos anuales, aunque tu inversión sea de muchos años.
No confundas rentabilidad con flujo mensual
El flujo de caja (cuánto te sobra o falta cada mes) es importante, pero no cuenta toda la historia. Puedes tener flujo apenas positivo hoy y, aun así, una buena rentabilidad si la plusvalía del sector es interesante a largo plazo.
Rentabilidad bruta y neta: fórmulas simples
A continuación verás fórmulas básicas que puedes aplicar con calculadora, planilla o usando el simulador de inversión de ZonaPropiedades.cl.
1) Rentabilidad bruta
Es la forma más simple de medir tu inversión. Considera sólo el arriendo anual dividido por el valor de la propiedad (o el total invertido).
Fórmula básica:
Rentabilidad bruta = (Arriendo mensual × 12) ÷ Valor de la propiedad × 100
Ejemplo:
- Valor de la propiedad: $100.000.000
- Arriendo mensual estimado: $450.000
Arriendo anual = 450.000 × 12 = 5.400.000
Rentabilidad bruta = 5.400.000 ÷ 100.000.000 × 100 = 5,4%
2) Rentabilidad neta
La rentabilidad neta descuenta los gastos asociados a la propiedad (gastos comunes, administración, mantenimiento, contribuciones, etc.).
Fórmula básica:
Rentabilidad neta = (Ingreso anual neto) ÷ Valor de la propiedad × 100
Ingreso anual neto = Arriendo anual − Gastos anuales
Ejemplo (continuación):
- Gastos comunes + otros gastos: $100.000 mensuales.
- Contribuciones anuales: $400.000.
Gastos anuales = 100.000 × 12 + 400.000 = 1.600.000
Ingreso anual neto = 5.400.000 − 1.600.000 = 3.800.000
Rentabilidad neta = 3.800.000 ÷ 100.000.000 × 100 = 3,8%
Plusvalía: el otro componente de la inversión
La rentabilidad no viene sólo del arriendo. También importa cuánto sube (o baja) el valor de la propiedad con el tiempo: eso es la plusvalía.
3) Qué es la plusvalía
La plusvalía es el aumento de valor de la propiedad en el tiempo. Depende de factores como el desarrollo del barrio, conectividad, oferta de servicios, normativa, etc.
Una propiedad puede tener un flujo de caja moderado hoy, pero una buena plusvalía proyectada y viceversa.
4) Horizonte de inversión
Para que la plusvalía tenga efecto, necesitas tiempo. En horizontes muy cortos (por ejemplo 1–2 años), los costos de entrada y salida (gastos de compraventa, impuestos, corretaje) pueden comerse gran parte de la ganancia.
Por eso, la inversión inmobiliaria suele tener más sentido en horizontes de mediano y largo plazo.
Flujo de caja, crédito y simuladores
Si usas crédito hipotecario, además de la rentabilidad sobre el valor de la propiedad, te interesará ver el retorno sobre tu capital (pie) y el flujo después de pagar el dividendo.
5) Escenario con crédito: retorno sobre el capital
Cuando te apalancas con crédito hipotecario, el indicador relevante es cuánto retorna tu capital propio (el pie), no sólo la rentabilidad sobre el valor total de la propiedad.
Para estimarlo rápidamente, puedes usar el simulador de inversión inmobiliaria marcando el escenario “con crédito”.
6) Usa simuladores para comparar escenarios
No te quedes con un solo cálculo. Cambia supuestos de:
- Vacancia anual (porcentaje de meses sin arriendo).
- Tasa de interés del crédito.
- Plazo del crédito en años.
- Gastos comunes y otros costos operativos.
Ver cómo se mueve la rentabilidad te ayuda a entender los riesgos y a decidir con más calma.
Usa estos conceptos como base, no como verdad absoluta
Las fórmulas de rentabilidad son herramientas para ordenar ideas, no una garantía de resultados. Siempre habrá factores que cambian en el tiempo (tasas, mercado laboral, demanda de arriendo, etc.). Toma estas métricas como punto de partida y compleméntalas con asesoría profesional si lo necesitas.