ZonaPropiedades · Guía práctica
Promesa y escritura de compraventa en Chile
Qué son la promesa y la escritura de compraventa, para qué sirven, qué se suele dejar escrito en cada una y cómo se conectan con el crédito hipotecario y la inscripción.
- Diferencia entre promesa y escritura definitiva.
- Cláusulas y plazos que conviene leer con atención.
- Relación con el crédito hipotecario y la inscripción en el Conservador.
Por qué existe una promesa y luego una escritura
En muchas compraventas, especialmente cuando hay crédito hipotecario, se firma primero una promesa de compraventa y después la escritura definitiva. Eso permite fijar condiciones y plazos mientras se tramita el crédito y se revisan los títulos de la propiedad.
Promesa de compraventa
Es un contrato en el que comprador y vendedor se comprometen a celebrar la compraventa definitiva si se cumplen ciertas condiciones:
- Precio, forma de pago y plazos.
- Plazo máximo para firmar la escritura definitiva.
- Condiciones como aprobación del crédito, entrega de documentos, etc.
Escritura definitiva de compraventa
Es el documento que se firma en notaría y luego se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces. Formaliza el traspaso de dominio de la propiedad.
- Contiene el detalle de la operación y de las partes.
- Puede incluir también la hipoteca y gravámenes asociados.
- Una vez inscrita, la propiedad pasa formalmente al nuevo dueño.
Qué suele incluir una promesa de compraventa
Las promesas pueden tener formatos distintos, pero suelen considerar ciertos bloques que conviene revisar con calma y, si es necesario, con apoyo profesional.
Elementos frecuentes
- Identificación de comprador y vendedor.
- Individualización de la propiedad.
- Precio de venta y forma de pago.
- Plazo máximo para firmar la escritura.
- Condiciones suspensivas (por ejemplo, aprobación del crédito).
Multas y consecuencias por incumplimiento
- Multas o penas si alguna de las partes decide no seguir adelante sin una causa justificada.
- Cláusulas sobre devolución o pérdida de montos entregados (por ejemplo, un “pie en promesa”).
- Plazos y procedimientos para comunicar un incumplimiento.
Etapas habituales: desde la oferta hasta la inscripción
Cada compraventa tiene sus tiempos, pero muchas siguen una secuencia similar. Esta es una versión simplificada para entender el recorrido.
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Etapa 1
Oferta y acuerdo inicial
El comprador presenta una oferta (a veces escrita, a veces por correo o formulario) indicando el precio, condiciones y plazos que propone.
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Etapa 2
Promesa de compraventa
Una vez aceptada la oferta, se redacta y firma la promesa, generalmente en notaría. En ella se deja establecido:
- Precio, forma de pago y fecha estimada de firma de escritura.
- Condiciones suspensivas y plazos para cumplirlas.
- Multas o consecuencias en caso de no cumplir con lo prometido.
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Etapa 3
Tasación, estudio de títulos y aprobación del crédito
Durante el plazo de la promesa se suelen realizar:
- Tasación de la propiedad por cuenta del banco.
- Estudio de títulos para revisar la situación legal del inmueble.
- Evaluación final del solicitante y aprobación o ajuste del crédito.
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Etapa 4
Firma de escritura definitiva
Con el crédito aprobado y los títulos en orden:
- Se redacta la escritura de compraventa (y la de hipoteca, si corresponde).
- Se firma en notaría por comprador, vendedor y, si aplica, el banco.
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Etapa 5
Inscripción en Conservador y entrega de la propiedad
Finalmente, la escritura se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces. Una vez inscrita y pagado el precio, suele coordinarse:
- Entrega de llaves.
- Lecturas de medidores y cambio de nombre de servicios.
- Entrega de inventario o documentos complementarios, si los hay.
Consejos generales antes de firmar promesa o escritura
Estos puntos son generales y no sustituyen el consejo de un abogado, pero pueden servir como checklist básico al momento de revisar documentos.
Para compradores
- Leer con calma cada documento, idealmente antes del día de la firma.
- Verificar que los plazos y condiciones de la promesa son realistas para la obtención del crédito.
- Revisar qué ocurre si el crédito se rechaza o aprueba por un monto menor.
- Entender bien las multas o penas por incumplimiento.
Para vendedores
- Verificar que la propiedad está al día en contribuciones y gastos comunes.
- Revisar qué ocurre si el comprador se baja sin causa justificada.
- Asegurarse de que los plazos de la promesa no sean excesivamente largos.
- Coordinar con el banco propio si la propiedad tiene crédito vigente.
Usa esta guía como orientación y busca apoyo cuando lo necesites
Esta guía entrega sólo una visión general de la promesa y la escritura de compraventa. No reemplaza la asesoría legal personalizada ni la información oficial de notarías, Conservadores o instituciones financieras.
Para tomar mejores decisiones, combina esta información con el apoyo de profesionales y con otras guías de compra y venta disponibles en ZonaPropiedades.cl.