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Cómo usar un simulador de inversión inmobiliaria paso a paso
Guía en lenguaje simple para sacarle provecho al simulador de inversión: qué datos ingresar, cómo interpretar los resultados y cómo comparar entre distintas propiedades o comunas.
- Qué información necesitas antes de simular.
- Cómo leer rentabilidad bruta, neta y flujo con crédito.
- Ideas para comparar proyectos y hacer pruebas de sensibilidad.
Paso 1: reunir los datos de la inversión
Antes de abrir el simulador, conviene tener a mano algunos datos de la propiedad que quieres analizar. Así el proceso es más rápido y consistente entre alternativas.
Datos básicos de la propiedad
- Valor de la propiedad (precio de lista o de oferta).
- Canon de arriendo mensual esperado.
- Gastos comunes estimados.
- Otros gastos mensuales (administración, seguros, etc.).
- Contribuciones anuales (si aplica).
- Vacancia anual esperada (porcentaje de tiempo desocupada).
Datos de financiamiento (si usarás crédito)
- Porcentaje de pie que puedes poner.
- Tasa de interés anual aproximada del crédito.
- Plazo del crédito (años).
Si aún no tienes claro el monto de crédito, puedes orientarte con la herramienta ¿Cuánto crédito hipotecario me prestan?
Paso 2: ingresar los datos en el simulador
Con la información lista, abre el simulador de inversión inmobiliaria de ZonaPropiedades.cl y completa los campos.
Escenario sin crédito (capital propio)
Primero puedes ver la rentabilidad de la propiedad sin crédito, sólo con capital propio. El simulador te mostrará indicadores como:
- Rentabilidad bruta sobre el valor de la propiedad.
- Rentabilidad neta (descontando gastos y vacancia).
- Ingreso anual por arriendo y gastos operativos.
Escenario con crédito (apalancado)
Luego activa la opción para simular con crédito hipotecario e ingresa pie, tasa y plazo. El simulador te permitirá ver:
- Monto del crédito y dividendo mensual aproximado.
- Flujo neto después de pagar el dividendo.
- Retorno sobre el capital propio invertido (cash on cash).
Paso 3: comparar propiedades, proyectos y comunas
El verdadero valor del simulador está en comparar alternativas bajo los mismos supuestos. Así evitas decidir sólo por intuición o por marketing.
Comparar propiedades similares en comunas distintas
Puedes simular, por ejemplo, dos departamentos de precio similar en distintas comunas, usando arriendos y gastos propios de cada sector. Así verás cuál ofrece mejor relación arriendo / precio y flujo de caja.
Comparar distintas tipologías dentro de un mismo proyecto
En un mismo edificio, un 1D1B puede tener mejor rentabilidad que un 2D2B o viceversa. Al simular cada opción con sus respectivos arriendos y gastos, sabrás cuál se ajusta mejor a tu objetivo de inversión.
Paso 4: hacer pruebas de sensibilidad
No te quedes solo con el escenario “ideal”. Cambia algunos parámetros clave para ver cómo se comporta la inversión en condiciones menos favorables.
Variar vacancia y arriendo
Prueba qué pasa si:
- La vacancia anual aumenta algunos puntos.
- El arriendo resulta un 5% o 10% menor al esperado.
Si el flujo se vuelve rápidamente negativo, quizá la inversión sea demasiado sensible a cambios moderados del mercado.
Variar tasa de interés y plazo del crédito
Cambios en la tasa de interés o en el plazo pueden modificar notoriamente el dividendo. Simula escenarios con:
- Tasa un poco más alta.
- Plazo más corto (dividendo más alto) o más largo.
Simular no garantiza resultados, pero ayuda a decidir mejor
Un simulador no puede predecir el futuro, pero sí te permite ordenar números y visualizar escenarios antes de comprometerte. Úsalo como complemento de tu análisis y, si estás frente a decisiones importantes o montos altos, considera apoyarte también en asesoría profesional.