ZonaPropiedades · Guía práctica
Cómo evaluar una propiedad de inversión paso a paso
Checklist para analizar números, riesgos y características de una propiedad pensada para arriendo: flujo de caja, vacancia, gastos y ubicación.
- Datos mínimos que deberías recopilar de cada propiedad.
- Cómo armar un flujo mensual simple con gastos y vacancia.
- Factores cualitativos: ubicación, tipo de unidad y perfil de arrendatario.
Nivel 1: recopilar los números básicos
Antes de dejarte llevar por las fotos, necesitas datos concretos de la propiedad. Idealmente, deberías poder llenar una pequeña ficha para cada alternativa.
1) Precio de compra y gastos de entrada
Anota el valor de lista y considera si hay descuentos, bonos de pie o gastos de escrituración incluidos. Si no están incluidos, recuerda sumar:
- Gastos notariales y conservador.
- Impuestos de timbres y estampillas (si corresponde).
- Comisiones de corretaje, si las hay.
2) Arriendo potencial y demanda
Para estimar el arriendo potencial:
- Busca propiedades similares en arriendo en la misma comuna o barrio.
- Compara m², dormitorios, baños, estacionamiento y bodega.
- Fíjate cuánto tiempo llevan publicadas (demanda) y si bajan de precio.
Con eso puedes definir un rango realista de arriendo mensual.
Nivel 2: flujo mensual y vacancia estimada
El siguiente paso es armar un flujo de caja simple: ingresos por arriendo menos gastos y dividendo, considerando que no siempre estará arrendada al 100%.
3) Identificar todos los gastos mensuales
Además del dividendo (si usas crédito), considera:
- Gastos comunes (y si incluyen agua caliente, calefacción, etc.).
- Administración externa (si delegas la gestión del arriendo).
- Seguro de incendio y sismo (si corresponde).
- Mantenciones periódicas (pintura, pequeños arreglos).
Puedes usar el simulador de inversión para ordenar estos datos y ver la rentabilidad neta.
4) Vacancia: no siempre estará ocupada
La vacancia es el porcentaje de tiempo en que la propiedad está desocupada (por ejemplo, cambio de arrendatario o periodos sin demanda).
En lugar de suponer “siempre arrendada”, es más sano estimar una vacancia anual (por ejemplo 5%–8%) y simular cómo afecta tu flujo mensual.
Nivel 3: factores cualitativos de la propiedad y el barrio
Los números son fundamentales, pero también importa el tipo de propiedad, su estado y el entorno. Dos departamentos con la misma rentabilidad pueden tener riesgos diferentes según su ubicación y público objetivo.
5) Ubicación, conectividad y servicios
Algunos factores a revisar:
- Proximidad a metro, buses, autopistas y ciclovías.
- Presencia de universidades, centros laborales o clínicas.
- Comercio cercano, áreas verdes y seguridad percibida.
6) Tipo de unidad y perfil de arrendatario
No es lo mismo un monoambiente cerca de una universidad que un 3D2B familiar en un barrio residencial. Pregúntate:
- ¿Para qué perfil de arrendatario es atractiva esta propiedad?
- ¿Ese perfil tiene oferta abundante o más bien escasa en el sector?
- ¿La unidad es fácil de arrendar y revender en el futuro?
Usa un checklist y simula antes de decidir
Evaluar una propiedad de inversión no es sólo “me gusta / no me gusta”. Anota los datos de cada alternativa, simula su rentabilidad y compara números y riesgos. Si algo importante no se puede estimar (por ejemplo vacancia razonable en la zona), tómalo como una alerta y profundiza antes de firmar.