ZonaPropiedades · Errores habituales
Errores frecuentes al invertir en departamentos para arriendo
Un repaso de los errores más comunes que cometen los inversionistas al comprar departamentos para renta, y cómo reducir el riesgo antes de firmar.
- Errores de números: creer que el departamento “se paga solo”.
- Errores de ubicación y tipo de unidad.
- Errores de planificación y expectativas de plusvalía.
1. Errores de números y flujo de caja
Muchos problemas de inversión comienzan cuando se subestiman los gastos o se sobreestima el arriendo que se podrá cobrar. Aquí algunos clásicos.
“El departamento se paga solo”
Frase típica que puede ser peligrosa si no se modela con números reales. Aun cuando el arriendo sea cercano al dividendo, debes considerar:
- Gastos comunes y otros gastos de administración.
- Contribuciones y mantenciones periódicas.
- Vacancia y periodos sin arriendo.
Si al sumar todo el flujo eres muy justo, cualquier pequeño cambio (tasa más alta, vacancia mayor a la esperada) puede dejarte en números rojos.
Suponer arriendos demasiado optimistas
Otro error frecuente es tomar como referencia el arriendo más caro que se ve publicado y usarlo como base para la simulación.
Es más prudente:
- Mirar el rango de arriendos de propiedades comparables.
- Usar un valor conservador (por ejemplo, en la mitad del rango).
- Simular también un escenario “pesimista” con un arriendo algo menor.
2. Errores de ubicación y tipo de unidad
La ubicación es uno de los factores más difíciles de corregir después de comprar. Elegir mal puede significar más vacancia y peores arriendos de lo esperado.
Comprar donde te gusta vivir, no donde se arrienda mejor
A veces elegimos la comuna o barrio pensando en nuestro ideal personal, pero no siempre coincide con la mejor zona para la demanda de arriendo que buscas.
Si el objetivo es inversión, privilegia:
- Conectividad y cercanía a polos de trabajo o estudio.
- Perfil de arrendatario con demanda real en ese sector.
- Historial de arriendos en portales y tiempos de vacancia.
Elegir un tipo de unidad con demanda reducida
No todos los formatos se arriendan igual. Por ejemplo:
- Monoambientes: pueden ser atractivos en zonas universitarias o de oficinas, pero no tanto en barrios familiares.
- Unidades muy grandes: pueden ser más difíciles de arrendar y mantener, además de tener gastos comunes más altos.
3. Errores de planificación y expectativas
Incluso una propiedad bien elegida puede generar frustración si las expectativas de tiempo y retorno no son realistas.
No definir un horizonte de inversión
Comprar pensando en “probar un par de años y ver” puede ser complicado, porque los costos de entrada y salida son relevantes.
Es más sano definir desde el inicio si tu horizonte es de corto, mediano o largo plazo y qué esperas lograr en cada uno.
No tener fondo para imprevistos y vacancia
En algún momento tendrás un arreglo mayor, una vacancia más larga o un arrendatario que se atrasa. No contemplar un fondo para estos casos puede obligarte a vender en mal momento o a apretar demasiado tu presupuesto mensual.
Aprende de los errores… sin tener que vivirlos todos
Ninguna inversión está libre de riesgos, pero conocer los errores más habituales te permite entrar al mercado con los ojos más abiertos. Simula tus números, piensa en escenarios menos optimistas y ajusta tu estrategia a tu realidad y tu tranquilidad.