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Contrato de compraventa de propiedad en Chile: promesa y escritura
Visión general de cómo se estructura la compraventa de una propiedad en Chile: promesa, escritura, precio, forma de pago y plazos de entrega.
- Qué es la promesa de compraventa y para qué se utiliza.
- Qué regula la escritura definitiva de compraventa.
- Cláusulas habituales que deberías leer con calma.
Promesa de compraventa y escritura: ¿en qué se diferencian?
En muchas operaciones de compra de propiedades se firman al menos dos documentos clave: la promesa de compraventa y la escritura definitiva de compraventa.
1) Promesa de compraventa
La promesa de compraventa suele:
- Dejar constancia de que las partes se comprometen a celebrar la compraventa futura.
- Fijar precio, forma de pago y plazos tentativos.
- Incluir condiciones (por ejemplo, aprobación de un crédito hipotecario).
Es habitual firmarla ante notario, especialmente en operaciones con crédito hipotecario o en proyectos en construcción.
2) Escritura definitiva de compraventa
La escritura definitiva:
- Es el contrato principal que transfiere el dominio de la propiedad, una vez cumplidas las condiciones necesarias.
- Se firma ante notario y luego se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.
- Detalla precio final, forma de pago y entrega del inmueble.
La inscripción en el Conservador es la que, en términos generales, consolida la transferencia de la propiedad.
Contenido básico del contrato de compraventa
Tanto en la promesa como en la escritura suelen aparecer ciertos elementos mínimos, aunque la redacción puede variar según el caso.
3) Individualización de partes y propiedad
Se identifican:
- Vendedor(es) y comprador(es), con sus datos de identificación.
- La propiedad: dirección, rol, número de departamento, estacionamientos, bodegas, superficie, etc.
4) Precio, forma de pago y plazos de entrega
Normalmente se indica:
- Precio total y moneda de la operación.
- Cómo se paga: pie, crédito hipotecario, otros instrumentos.
- Plazo y condiciones de entrega del inmueble al comprador.
Arras, multas y otros puntos relevantes
Hay cláusulas que suelen llamar la atención porque tienen impacto directo en caso de que la operación no llegue a concretarse como se planeó.
5) Arras y garantías
En algunas promesas se regulan figuras como las arras o garantías, que pueden:
- Operar como adelanto del precio.
- Regular consecuencias en caso de incumplimiento de una de las partes.
Es importante entender qué tipo de arras se pactan, si se devuelven o no y en qué casos.
6) Multas, intereses y gastos asociados
También suele regularse:
- Multas por incumplimientos específicos (por ejemplo, atraso en el pago).
- Quién asume costos notariales, conservador y otros gastos.
- Qué ocurre si el crédito hipotecario no se aprueba en ciertos plazos.
Conservador de Bienes Raíces y cierre de la operación
Después de firmar la escritura, suelen venir pasos prácticos hasta que finalmente la propiedad queda inscrita a nombre del nuevo dueño.
7) Inscripción en el Conservador
La escritura se envía al Conservador de Bienes Raíces para su inscripción.
Una vez inscrita, la propiedad figura, en términos generales, a nombre del comprador y se considera perfeccionada la transferencia.
8) Entrega material y estado del inmueble
Es habitual levantar un acta de entrega o documento similar que:
- Consigna la fecha en que se entrega la propiedad.
- Describe su estado general al momento de la entrega.
- Puede incluir lectura de medidores y llaves entregadas.
Lee con calma y pide aclaraciones por escrito
Los contratos de promesa y compraventa suelen tener lenguaje técnico. Tómate el tiempo de leerlos con calma, pedir explicaciones y, si es necesario, apoyo profesional. Una buena compraventa es aquella que todas las partes entienden y consideran justa.